Comprobación de valores

COMPROBACIÓN DE VALORES DE INMUEBLES. PREGUNTAS FRECUENTES.

Cuando se adquiere un bien  cabe la posibilidad de que la Administración proceda a valorarlo por su valor de mercado, pudiendo realizar liquidaciones complementarias de Impuestos, en caso de estimar que es superior al declarado en la escritura de compraventa. Son los conocidos como procedimientos de comprobación de valores; al respecto cabe aclarar que se trata, en muchas ocasiones, de actuaciones muy molestas e injustas, por ser los valores obtenidos claramente superiores a los reales.

Nuestro despacho se encarga desde hace más de 15 años en la defensa de este tipo de procedimientos, habiendo obtenido resultados muy positivos. La intención de este artículo es la de informar al interesado de los elementos característicos más relevantes de este tipo de procedimientos, resolviendo las dudas más frecuentes que suelen preguntarse.

1.- ¿Es legal este tipo de actuaciones?

La respuesta es afirmativa. La normativa de Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales, en adelante, LITP/AJD permite a las Administraciones valorar por su valor de mercado la compra de bienes inmuebles.

A tal fin, la Administración, deberá iniciar un procedimiento de “comprobación de valores” que se rige por lo previsto en la Ley General Tributaria (LGT) y en la propia LITP/ADJ. Para poder practicar una liquidación deberá hacerse una valoración del inmueble existiendo varias alternativas para hacerla.

2.- ¿Cómo realiza la Administración la valoración? ¿Puede realizarla mediante la multiplicación de unos coeficientes por el valor catastral?

De forma resumida puede afirmarse que la Administración puede recurrir a tasadores periciales, con título suficiente (Arquitectos, arquitectos técnicos, etc). De hecho pueden tener sus propios profesionales contratados a tal fin.

Si bien en el pasado fue frecuente la anulación de valoraciones que se obtenían en base a multiplicar el valor catastral por  un determinado coeficiente, obtenido de una orden administrativa, debido a la falta de habilitación legal de la Administración para proceder de este modo, en la actualidad, diversas reformas legales han validado este tipo de actuaciones.

Concrétamente, una de las formas previstas por la propia LGT para hacer la tasación es la de aplicar al valor catastral un determinado coeficiente que se obtiene de una Orden/Reglamento.  Dicha habilitación legal se prevé en el artículo 57.1.b) de la LGT que dispone que el valor  podrá ser comprobado “mediante estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal“, pudiendo consistir “en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente, en los términos que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes será el Catastro Inmobiliario».

En el caso de Andalucía, anualmente se publican Órdenes que establecen los Coeficientes que deberán aplicarse a cada municipio de nuestra Comunidad. La última Orden en publicarse ha sido la de 25 de mayo de 2015 que establece los  Coeficientes para los negocios que se realicen a partir de dicha fecha.

3.- ¿Qué alternativas tengo para defenderme?

Usted debe saber que tiene dos posibilidades para defenderse para el caso de que estime que la valoración que le han realizado supera el precio de mercado o ilegal. Puede impugnar la liquidación o solicitar la tasación pericial contradictoria.

3.1. Impugnación de la valoración.- 

La primera alternativa que tiene es la de recurrir la liquidación que se le notifique por considerar que tanto el procedimiento como la valoración contienen errores. En este caso, puede interponer un recurso de reposición potestativamente, o una reclamación económica administrativa ante del Tribunal Económico Administrativo Regional que se presenta ante la misma administración que dictó el acto.

Es importante resaltar que la defensa no debe versar sobre el hecho, en sí, de que el valor real del bien sea inferior al comprobado por la Administración. Este no es el cauce adecuado para tal fin y, por tanto, si emplea ese tipo de argumentos en su recurso/reclamación, con toda probabilidad no le darán la razón. Se trata de un error muy común que lleva a la desestimación del recurso.

En este momento, la defensa debe basarse en que el procedimiento contiene errores formales que lo invalidan, serían las causas de nulidad de la liquidación. También pueden argumentarse otras cuestiones que pudieran acontecer tales como la prescripción, caducidad del procedimiento, supuestos de no sujección, exención, etc.

Respecto del sistema de valoración consistente en la multiplicación de un coeficiente por el valor catastral, si bien es cierto que existe Jurisprudencia que ya ha validado expresamente este tipo de método de comprobación, cabe resaltar que los Tribunales están anulando muchas liquidaciones por contener errores formales de todo tipo en la aplicación de dicho método. Muchas veces se trata de pequeños detalles que no pueden apreciarse a no ser que se analiza el propio expediente administrativo. (A modo de ejemplo: incongruencias en la cédula catastral, ausencia de documentos esenciales, etc)

NO OLVIDE RESERVARSE EL DERECHO A FORMULAR TASACIÓN PERICIAL CONTRADICTORIA.

En el caso de que se decida recurrir la liquidación es muy importante, reservarse el derecho a formular tasación pericial contradictoria que debe ejercerse en el momento de interponer el primer recurso (de reposición o reclamación económica administrativa). Es muy importante cerciorarse de que se formula expresamente esta reserva porque ello conllevará que, en caso de que su recurso finalmente sea desestimado, pueda solicitar la tasación pericial contradictoria.

A parte tiene una importante consecuencia que es que no surge la obligación del pago de la deuda, mientras se tramita el procedimiento. (En caso de que no se reserve el derecho, no se interrumpen los plazos de pago por lo que, sino lo hace, pasado un tiempo recibirá la correspondiente providencia de apremio.

3.2.- LA Tasación Pericial Contradictoria.- 

La otra vía que usted tiene para defenderse es la de iniciar un procedimiento de tasación pericial contradictoria. Dicho procedimiento está especialmente diseñado para el caso de que usted considere que el valor de su inmueble es inferior al que ha comprobado la Administración.

Dicho procedimiento puede iniciarse en el plazo de un mes a contar de la notificación de la liquidación,, en el caso de que la recurra (ver apartado 3.1) y, se haya solicitado el derecho a formular tasación contradictoria, una vez que se haya notificado la desestimación de los recursos que presentó.

Consideramos muy recomendable acudir a este procedimiento, aunque cabe resaltar que deberá tener en cuenta algunas precisiones para no encarecer los gastos del proceso, dado que deberá contratar un tasador homologado que le valore su bien y, en determinados supuestos, el de un tercer perito. (A efectos puramente informativos, es perfectamente posible contratar los servicios de un tasador habilitado por un coste aproximado de 150-200 euros. <<Dependerá del inmueble que se valore>>)

Los elementos más relevantes de este procedimientos son los siguientes (Artículo 121 RITP/AJD).-

1.- Recibida la valoración de la Administración (normalmente ya formará parte del expediente) se trasladará a los interesados, concediéndoles un plazo de 15 días para que puedan proceder al nombramiento de un perito, que deberá tener título adecuado a la naturaleza de los bienes y derechos a valorar. Designado el perito por el contribuyente se le entregará la relación de bienes y derechos para que en un nuevo plazo de 15 días formule la hoja de aprecio, que deberá estar fundamentada.

2.- Transcurrido el plazo de 15 días sin hacer la designación de perito se entenderá la conformidad del interesado con el valor comprobado (…).

3.- Si la tasación del perito de la Administración no excede en más del 10 por 100 y no es superior en 20.000.000 de pesetas a la realizada por el del interesado, servirá de base el valor resultante de ésta, si fuese mayor que el valor declarado, o este valor en caso contrario. En el primer supuesto se girará la liquidación complementaria que proceda con intereses de demora, procediéndose a su ingreso por el sujeto pasivo en los plazos establecidos en el Reglamento General de Recaudación.

Se trata de una regla de especial importancia que en muchos casos puede conllevar el archivo del procedimiento o, una disminución muy importante de la deuda tributaria.

A modo de ejemplo.-

Usted compra una vivienda por 100.000 euros y la Oficina Liquidadora la valora en 115.000 euros. Según el tenor del Reglamento si la valoración del perito no excede del 10% de la valoración de la Administración, está deberá aceptarla. Por ejemplo, si la valoración de su perito es de 105.000 euros entonces deberá ser acepada. (En este caso, se haría una complementaria pero valorado el bien en 105.000 euros y no 115.000 euros.

4.- Si la tasación del perito de la Administración excede de los límites indicados en la regla anterior (diferencia del 10% y no es superior a 20.000.000 ptas (120.000 euros), se procederá por el órgano correspondiente, a designar por sorteo público un perito tercero (…).para que en plazo de 15 días proceda a confirmar alguna de ellas o realice una nueva valoración, que será definitiva.

5.- En ningún caso podrá servir de base para la liquidación el resultado de la tasación pericial si fuese menor que el valor declarado por los interesados.

6.- A la vista del resultado obtenido de la tasación pericial contradictoria, la oficina confirmará la liquidación inicial o girará la complementaria que proceda con intereses de demora, sin perjuicio de su posible impugnación en reposición o en vía económico-administrativa.

En definitiva, al final habrá tres valoraciones: 1º, la valoración administrativa; 2º, la valoración de su perito; y 3º, la valoración del tercer perito que es la que prevalece.

7.- Los honorarios del perito del sujeto pasivo serán satisfechos por éste. Cuando la tasación practicada por el tercer perito fuese superior en un 20 por 100 al valor declarado, todos los gastos de la pericia serán abonados por el sujeto pasivo y, por el contrario, caso de ser inferior, serán de cuenta de la Administración y, en este caso, el sujeto pasivo tendrá derecho a ser reintegrado de los gastos ocasionados por el depósito a que se refiere el párrafo siguiente.

El perito tercero podrá exigir que, previamente al desempeño de su cometido, se haga provisión del importe de sus honorarios

4.- Suspensión de la liquidación de intereses de demora.- 

Tal y como ya indicamos anteriormente, en el caso de que usted recurra por considerar que la liquidación es ilegal (contiene errores) y se reserve el derecho a formular tasación pericial contradictoria, el plazo para efectuar el ingreso de la liquidación quedará automáticamente suspendido sin necesidad de aportar garantía de ningún tipo.

Es importante resaltar que en el caso de que a usted no le den la razón en el recurso presentado deberá pagar la cantidad inicial reclamada más los intereses de demora. Este porcentaje varía cada año y se publica en el BOE. En los últimos años ha tendido a ser aproximadamente del 5%

4.-Para cualquier otra duda póngase en contacto con nosotros.

La información que se reportado tiene un marcado carácter divulgativo. Encontrar la solución a un problema concreto generalmente va a necesitar de un análisis exhaustivo de la situación para tratar de encontrar la mejor alternativa de defensa.

Nuestro Despacho está especializado en este tipo de pleitos. Si tiene alguna duda le animamos a que se ponga en contacto con nosotros. Le informaremos sin compromiso de las alternativas que tiene. Nuestro email de contacto es info@droldanabogados.com

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