CONCEPTO DE TERRENOS NO EDIFICABLES A EFECTOS DE LA LEY DE IVA

En Algeciras a 25  de febrero de 2016.-

La LIVA determina que están exentas las entregas de terrenos rústicos y no edificables.

Para saber qué entiende la LIVA como edificable la misma se reenvía a la legalidad urbanística, de modo que tendrán esta categoría los suelos que tengan la calificación de “solar”.

La DGT que aclara qué debe entenderse por “solar”

– En el caso de que la entrega de la parcela, a que hace referencia el escrito de consulta, esté sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido podría serle de aplicación la exención prevista en el artículo 20.Uno.20 de la Ley 37/1992, de acuerdo con el cual estarán exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido: 

“Las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, que sean indispensables para el desarrollo de una explotación agraria, y los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público. 

A estos efectos, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia administrativa.” 

Por tanto, la exención prevista en el citado artículo resulta de aplicación exclusivamente a las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables en las condiciones previstas en el mismo, quedando los solares como el objeto de consulta, excluidos expresamente de la misma. 

En efecto, en el urbanismo español, un solar edificable es un terreno que reúne unas condiciones mínimas para ser edificado. En concreto, el artículo 12 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo (BOE de 26 de junio), según redacción dada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en vigor desde el 28 de junio de 2013, señala, en relación con las situaciones básicas del suelo, lo siguiente: 

“1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado. 

(…) 

Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el que, estando legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forma parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones: 

Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación. 

Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbanizado. 

Estar ocupado por la edificación, en el porcentaje de los espacios aptos para ella que determine la legislación de ordenación territorial o urbanística, según la ordenación propuesta por el instrumento de planificación correspondiente. 

(…)” <<Consulta Vinculante de la DGT de 12-12-2013 N.ºV3591/2013>>

A parte, recordamos que  la exención no se aplica a los terrenos en “curso de urbanización”, surgiendo entonces una duda acerca de que debe entenderse por tal concepto.

En relación a qué debe entenderse por terreno en curso de urbanización la DGT determina que los terrenos están en esta situación cuando se han iniciado las obras:

“Conforme a todo lo indicado, este Centro Directivo viene considera su doctrina que un terreno no estará en curso de urbanización a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido hasta que se haya iniciado sobre el mismo la ejecución de las obras de urbanización, es decir, hasta que comience la última de las fases señaladas. 

Este mismo criterio es el que establece el Tribunal Supremo en sentencias de fechas 11 de octubre y 8 de noviembre de 2004. Esta última señala, en su Fundamento de derecho tercero, lo siguiente: 

«(…) Es verdad, por tanto, que la cuestión giraba entonces y ahora entorno a la interpretación y aplicación del artículo 8.º 1.20 a) LIVA, pero el debate no se plantea en los términos que se deducen del motivo de casación analizado. No se trata, como entiende la recurrente, de determinar el concepto de promotor de la urbanización a los efectos de dicho precepto. O, dicho de otra forma, aunque en la resolución del TEAC se hace referencia a que la entidad transmitente “Investdorm, S.A.” no tenía la condición de promotor ya que no quedaba acreditado que hubiera efectuado obra alguna conducente a la producción de suelo edificable, es lo cierto que la sentencia objeto del presente recurso de casación no parte de la existencia de unos terrenos urbanizados o en curso de urbanización debiendo determinarse si quien realiza ésta merece o no la consideración de promotor, a los efectos de la sujeción o exención al IVA de la transmisión del terreno sino que el Tribunal a quo atiende más bien al dato fáctico, que considera probado, consistente en que “en dichos terrenos [los objeto de la transmisión] en el momento de la compra por Jahara, S.A. no había edificación alguna”. 

Así planteada la cuestión, ha de tenerse en cuenta que el referido precepto no contiene una interpretación auténtica, ni siquiera por remisión, de lo que, a efectos de la exención del IVA., ha de entenderse por “terrenos urbanizados o en curso de urbanización”. Pero sí existe una noción o interpretación judicial de los mismos, reiterada en pronunciamientos de instancia y acogida por esta Sala, según la cual se trata de expresiones con sentido diferente al estrictamente jurídico, de manera que sólo merecen tal consideración aquellos terrenos en los que existen operaciones materiales de transformación física de los terrenos.» 

No obstante lo anterior, no debe confundirse el terreno que es objeto de transmisión con el momento en que se produce la transmisión. Así, lo relevante no es el estado físico del terreno a la fecha en que se produce su entrega, sino el estado del terreno que, quien lo transmite, se compromete a poner a disposición del adquirente. En este sentido, si el transmitente asume, total o parcialmente, los gastos de urbanización de los terrenos y con este compromiso los pone a disposición del adquirente, entonces se ha de entender que el objeto de la entrega es un terreno urbanizado o en curso de urbanización, con independencia de que en el momento de realizarse la operación no se hayan iniciado materialmente las obras, debiendo los consultantes repercutir el Impuesto sobre el Valor Añadido mediante la correspondiente factura. 

En estos términos, si las parcelas a transmitir por la entidad consultante se pueden calificar como solar por cumplir los requisitos anteriores, su transmisión estará sujeta y no exenta del Impuesto, así como si se trata de parcelas cuya edificación haya sido autorizada por la correspondiente licencia administrativa o bien cuando la entidad consultante haya promovido su urbanización total o parcialmente.

<<Consulta Vinculante de 30 de octubre de 2009 V2435/2009>>

 

 

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