En Málaga a 16 de septiembre de 2015

EL NUEVO RÉGIMEN ESPECIAL DE SOCIEDADES DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA  DEL IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES: VAYA CHOLLO.

 

 La verdad es que cuando uno lee la actual Ley del Impuesto sobre Sociedades y la cantidad de beneficios fiscales, asombrosas exenciones fiscales (algunas escandalosas en mi humilde opinión) etc que contiene, uno no puede dejar de pensar la razón por la cual, nuestro Legislador no se preocupa un poco por aminorar la carga fiscal para el humilde empresario persona física español, así como a los profesionales que tenemos que soportar en algunos casos  tipos de tributación de hasta el 45%. (las sociedades ahora tributan al 25%).

Un caso llamativo lo supone el nuevo régimen especial de sociedades de alquileres que, sin cumplir demasiados requisitos formales, pueden llegar a conceder una bonificación del 85% en la cuota del Impuesto sobre sociedades.

Creemos que este tipo de entidades puede llegar a ser un vehículo optimo  para canalizar el ahorro del empresario y profesional medio español que con el tiempo puede llegar a disponer de un pequeño patrimonio inmobiliario.

A parte, también puede ser un mecanismo para fomentar las inversiones extranjeras en España, creando empresas de bajo riesgo, que cumplen una cierta función social (arrendamiento de vivienda) y que pueden llegar a dar un buena rentabilidad, especialmente teniendo en cuenta la baja tributación que soportan.

Seguidamente, se detallan a grandes rasgos, algunos de los elementos fundamentales del Régimen.

 

1.-REQUISITOS PRINCIPALES DEL RÉGIMEN.-

1.1.- Debe tratarse de sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido.

1.2.- La Ley actual, a diferencia de la anterior, hace una mención genérica a que debe tratarse de contratos de arrendamiento de viviendas a las que se les sujete la LAU pero sin establecer requisitos más complejos o comprometedores tales como “derechos de opción de compra”. Dice la norma.- “A efectos de la aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.

Se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda”

 

1.3.- El número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo sea en todo momento igual o superior a 8.

Vemos que se trata de un número asequible de viviendas para una economía española media-alta que haya podido ahorrar (con mucho sacrificio) en 20 ó 30 años de trabajo.

1.4.- Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años

 

1.5.-Tendrá una bonificación del 85 por ciento la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos del artículo anterior.

 

A modo de ejemplo.- Una sociedad tiene un beneficio derivado de la explotación de alquileres de 100.000 euros.

 

Si tributa por el régimen general, estará sometida a un tipo de gravamen del 25%.- Cuota a pagar.- 25.000

 

Si tributa por el Régimen de alquiler de viviendas tributará al tipo del 25% y tendrá una bonificación posterior del 85% de la cuota. (Cuota a pagar.- 25.000) –( Bonificación 85%.- 21.250).- Total a pagar.- 3.750.

 

Por lo tanto, se aprecia que puede llegar a tributar al 3,75%.

1.6.- Por último es importante recordar que  que se entienda que existe actividad económica de arrendamiento es preciso que la entidad cuente al menos, al menos, con una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. Este es un dato de importancia para evitar conflictos con la Administración Tributaria.

Por otra parte, es conveniente, estar en posición de poder demostrar que se realiza la actividad económica (publicidad, contabilidad, etc) y que la persona trabajadora es necesaria para la gestión de la entidad.

 

 

 

ANEXO NORMATIVO.-

 

 

CAPÍTULO III

Entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda

Artículo 48. Ámbito de aplicación.

  1. Podrán acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inm01uebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra b) del apartado 2 siguiente.

A efectos de la aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.

Se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda.

  1. La aplicación del régimen fiscal especial regulado en este capítulo requerirá el cumplimiento de los siguientes requisitos:
  2. a) Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo sea en todo momento igual o superior a 8.
  3. b) Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años. Este plazo se computará:

1.º En el caso de viviendas que figuren en el patrimonio de la entidad antes del momento de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del período impositivo en que se comunique la opción por el régimen, siempre que a dicha fecha la vivienda se encontrara arrendada. De lo contrario, se estará a lo dispuesto en el párrafo siguiente.

2.º En el caso de viviendas adquiridas o promovidas con posterioridad por la entidad, desde la fecha en que fueron arrendadas por primera vez por ella.

El incumplimiento de este requisito implicará para cada vivienda, la pérdida de la bonificación que hubiera correspondido. Junto con la cuota del período impositivo en el que se produjo el incumplimiento, deberá ingresarse el importe de las bonificaciones aplicadas en la totalidad de los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación este régimen especial, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que, en su caso, resulten procedentes.

  1. c) Que las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido, con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local o finca registral independiente en que éstos se dividan.
  2. d) En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55 por ciento de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra b) anterior, o, alternativamente que al menos el 55 por ciento del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación a que se refiere el artículo 49.1 de esta Ley.
  3. La opción por este régimen deberá comunicarse a la Administración tributaria. El régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a la Administración tributaria la renuncia al régimen.
  4. Cuando a la entidad le resulte de aplicación cualquiera de los restantes regímenes especiales previstos en este Título VII, excepto el de consolidación fiscal, transparencia fiscal internacional y el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo, canje de valores y el de determinados contratos de arrendamiento financiero, no podrá optar por el régimen regulado en este capítulo, sin perjuicio de lo establecido en el párrafo siguiente.

Las entidades a las que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 101 de esta Ley, les sean de aplicación los incentivos fiscales para las empresas de reducida dimensión previstos en el Capítulo XI de este Título VII, podrán optar entre aplicar dichos incentivos o aplicar el régimen regulado en este capítulo.

Artículo 49. Bonificaciones.

  1. Tendrá una bonificación del 85 por ciento la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos del artículo anterior.

La bonificación prevista en este apartado resultará incompatible, en relación con las rentas bonificadas, con la reserva de capitalización prevista en el artículo 25 de esta Ley.

  1. La renta que se bonifica derivada del arrendamiento estará integrada para cada vivienda por el ingreso íntegro obtenido, minorado en los gastos fiscalmente deducibles directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso.

Tratándose de viviendas que hayan sido adquiridas en virtud de los contratos de arrendamiento financiero a los que se refiere el Capítulo XII del Título VII de esta Ley, para calcular la renta que se bonifica no se tendrán en cuenta las correcciones derivadas de la aplicación del citado régimen especial.

  1. En el caso de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos con cargo a las rentas a las que haya resultado de aplicación la bonificación prevista en el apartado 1 anterior, la exención prevista en el artículo 21 de esta Ley se aplicará sobre 50 por ciento de su importe. No serán objeto de eliminación dichos dividendos o participaciones en beneficios cuando la entidad tribute en el régimen de consolidación fiscal. A estos efectos, se considerará que el primer beneficio distribuido procede de rentas no bonificadas.

En el caso de rentas derivadas de la transmisión de participaciones en el capital de entidades que hayan aplicado este régimen fiscal, se aplicarán las reglas generales de este Impuesto. No obstante, en caso de que proceda la aplicación del artículo 21 de esta Ley, la parte de la renta que se corresponda con reservas procedentes de beneficios no distribuidos bonificados, tendrá derecho a la exención prevista en el mismo sobre el 50 por ciento de dichas reservas. No serán objeto de eliminación dichas rentas cuando la transmisión corresponda a una operación interna dentro de un grupo fiscal.

 

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