Valoraciones catastrales

A lo largo de estos años nos han encargado en diversas ocasiones la anulación de valoraciones catastrales. Por considerar que los mismos eran abusivos al superar el precio de mercado. La cuantía de las reclamaciones llevadas supera los 100.000.000 de euros.

Por el momento ya hemos logrado de anulación de valoraciones catastrales que sumados todos superarían la cifra aproximada de 26.000.000 de euros. (Del resto seguimos litigando con fundadas esperanzas de éxito).

Las vías para lograr la anulación de un valor catastral por ser excesivo, son varias. Dependiendo del momento en que se intenta.

 Lo más habitual, es que proceda a tal fin en el momento en que se recibe la valoración individual del bien. Se trata del cauce procesal más seguro. La principal estrategia de defensa consistirá en acreditar que el valor real del inmueble es inferior al catastral.

También puede suceder que se decida anular los valores catastrales con posterioridad a la notificación citada. Habiendo transcurrido los plazos para recurrir. Lamentablemente, en los últimos años, como consecuencia del estallido de la burbuja inmobiliaria. Este tipo de encargos nos los han hecho con cierta frecuencia.

Si bien la normativa tributaria no prevé una solución clara al problema. Parece que poco a poco va imponiéndose una doctrina y jurisprudencia que abre la posibilidad de anular dichos valores catastrales cuando se dan determinadas circunstancias.

Fundamentalmente, en diversas resoluciones y sentencias se prevé dicha alternativa. En el que caso de que la Administración llegue al convencimiento de que el valor aplicado al caso concreto es excesivo. Y pueda aplicar algún coeficiente previsto en la ponencia con carácter general, que sin embargo no se había aplicado inicialmente al caso concreto 

Si bien creemos que también sería posible pedir la nulidad de un valor catastral por el simple hecho de ser superior al precio de mercado. Aunque por el momento no existe una jurisprudencia clara al respecto. (recordamos que nos referimos únicamente al  caso de valoraciones catastrales que fueron consentidas en su momento.

Si se impugnan en plazo podría alegarse dicho argumento con mayor facilidad. Creemos que la posibilidad de invocar que algún coeficiente no está correctamente aplicado como consecuencia de la crisis económica. Podría permitir anular las valoraciones catastrales.

A tal efecto, sería necesario revisar la Ponencia de valores del municipio involucrado. (Se pueden descargar de internet) para saber si prevé algún coeficiente de depreciación. En segundo término, analizar si la valoración catastral del inmueble en concreto lo ha aplicado correctamente.

Al respecto, debe tenerse en cuenta que las ponencias de valores suelen prever expresamente un coeficiente denominado “N de Apreciación o depreciación económica”.

Como ejemplo, dice la Ponencia del Municipio de Algeciras.-

Coeficiente N) Apreciación o depreciación económica:

Este coeficiente se aplicará para adecuar los resultados obtenidos por aplicación de las normas precedentes a la realidad del mercado inmobiliario. Evaluando casos de sobreprecio en el producto inmobiliario. Por razones contrastadas de alta demanda en el mercado. Inexistencia de otro producto similar por alta calidad en las características constructivas y también para evaluar un bajo precio por falta de mercado y caída en desuso. Todo ello enmarcado en zonas determinadas y concretas, que podrán definirse en su caso según tipologías o usos de edificación.

Este coeficiente podrá ser aplicado para atender a distintas situaciones de mercado dentro de un mismo inmueble. Como pudiera ser el incremento de valor derivado de la existencia en áticos y construcciones escalonadas de terrazas. Que formen parte de una vivienda o local y sean de uso privativo. Será compatible con cualquier otro que fuera de aplicación a la finca considerada.

Situaciones de apreciación: 1,80 ≥ N > 1,00 Situaciones de depreciación: 1,00 > N ≥ 0,50

Vemos que el Coeficiente N puede tener un valor desde 1,8 a 0,5. Por lo tanto, puede darse el caso de que dicho coeficeinte esté aplicado con una valor superior a 0,5 (puede ser 1). En cuyo caso, podría argumentarse que el valor, como consecuencia de la crisis, depreciación, etc. Debería pasar a ser 0,5. Esta situación puede darse especialmente en casos en lo que la ponencia se aprobó en momentos de auge económica y posteriormente surge una crisis económica.

Se constata entonces que debe analizarse cómo se ha aplicado dicho coeficiente N; Si dicho tiene un valor 1, tal vez, por influencia de crisis debería ser valor 0,5.

Se trata en todo caso de una problema complicado que requería de un estudio y trabajo previo para poder acreditar conforme a la Ley que se cumplen todos los requisitos. Es decir, ni la Administración ni un Tribunal van a admitir fácilmente que el coeficiente debería variarse.

En nuestro despacho tenemos amplia experiencia al respecto. Si tiene dudas, puede informarse en la siguiente dirección e correo electrónico. info@droldanabogados.com

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